Condominio: chi paga le spese per la riparazione del lastrico solare?

Oltre al tema dei balconi e ai sottobalconi (che abbiamo visto nell’articolo del mese scorso), un’altra questione che spesso causa liti condominiali è quella relativa a come debbano essere ripartite le spese di manutenzione e riparazione del lastrico solare. Il codice civile e la Cassazione hanno stabilito una serie di regole da applicarsi in relazione alla tipologia di lastrico solare presente in condominio. Vediamole insieme.

Cos’è il lastrico solare?

Iniziamo con il definire il lastrico solare. Esso è il piano di copertura di un edificio, che serve a ripararlo dagli agenti atmosferici (sole, pioggia, neve, ecc.), e a raccogliere e convogliare le acque piovane. Dunque, con il termine “lastrico” si intende una copertura orizzontale (che può essere anche accessibile e calpestabile) che chiude e conclude l’edificio condominiale. Si parla comunemente di “lastrico" quando assolve alla sola funzione di copertura, mentre si definisce “terrazza a livello" quando costituisce una estensione dell'appartamento cui è annesso.

Chi paga le spese di riparazione e manutenzione?

Ai sensi dell’articolo 1117 del codice civile, il lastrico solare viene ricompreso tra le parti comuni dell’edificio condominiale; tuttavia vi sono dei casi in cui il lastrico solare è di uso esclusivo di un singolo condomino.

Tale distinzione è importante soprattutto al fine di ripartire le spese di riparazione e manutenzione, che dovranno seguire queste regole:

• nel caso di lastrico condominiale, le spese saranno ripartite proporzionalmente tra tutti i condomini, in base alle tabelle millesimali
• nel caso di lastrico ad uso esclusivo, l’articolo 1126 del codice civile stabilisce che le spese di riparazione e manutenzione saranno per un terzo a carico del proprietario esclusivo e per due terzi a carico dei restanti condomini, in quanto usufruiscono della funzione di copertura dell’edificio svolta dal lastrico solare.

Chi paga i danni?

Se dal lastrico solare derivano danni, si applicheranno le seguenti regole:

• se il lastrico è di proprietà condominiale, indipendentemente dalle cause che possono aver portato alla verificazione di un danno, l’onere della spesa sarà sempre a carico dell’intero condominio, con ripartizione ai singoli condomini in base alle tabelle millesimali
• se il lastrico è di proprietà esclusiva, ovvero se è sfruttato esclusivamente da un unico soggetto, esso conserva sempre la funzione prioritaria di copertura dell’edificio. Pertanto, la responsabilità non grava sul proprietario esclusivo ma su tutti i condomini, con ripartizione della spesa secondo i criteri previsti dall’art. 1126 codice civile, che prevede un terzo a carico del proprietario esclusivo, e i restanti due terzi a carico del condominio. Restano escluse da tale regola le spese relative a manufatti o altri elementi di cui faccia uso esclusivo un condomino (es. parapetti, ringhiere, ecc.): in tal caso, le spese per tali manufatti gravano solo su coloro che abbiano l'uso esclusivo di essi.

La ripartizione delle spese prevista dall’art. 1126 del codice civile (un terzo / due terzi) è stata confermata anche dalla Corte di Cassazione a Sezioni Unite: “Poiché il lastrico solare dell'edificio svolge la funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all'obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Pertanto, dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dall’art. 1126 codice civile, vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo” (Cass. Civ., Sez. Unite, 29 aprile 1997, n. 3672)

Ci sono eccezioni?

Si. La Cassazione ha individuato un’eccezione alla regola generale di cui abbiamo detto prima. Tale eccezione opera quando si accerti che la causa dei danni al lastrico solare siano da imputare unicamente al soggetto che ha in uso lo stesso lastrico. Si pensi, ad esempio, alla posa di un gazebo in maniera permanente agganciato alla soletta per mezzo di viti che “bucano” la sottostante guaina di protezione con conseguente infiltrazione di acqua piovana al piano di sotto. In tal caso non si applicherà la regola di ripartizione stabilita dall’articolo  1126 del codice civile (un terzo / due terzi), e l’intero danno sarà a carico del soggetto che lo ha causato: “Se pure, astrattamente, è configurabile una diretta responsabilità del condominio per le cause di infiltrazioni e i danni conseguenti derivanti dal lastrico solare o terrazza a livello, anche se di proprietà esclusiva di alcuni dei condomini, tale responsabilità viene meno ove si accerti una esclusiva responsabilità del proprietario del lastrico o della terrazza a livello” (Cass. n. 4571/2014).