Condominio: chi paga le spese per la riparazione dei balconi e dei sottobalconi?

Tra le varie tipologie di “liti” condominiali, una di quelle che ricorre più frequentemente riguarda le spese di riparazione e manutenzione dei balconi e dei sottobalconi presenti nel Condominio. Per dare compiuta risposta a tale tipo di problematica, la Cassazione ha fissato nel tempo le regole con un serie di sentenze che ne hanno definito i criteri di ripartizione. Andiamo dunque ad analizzare tali regole, anche in relazione alle varie di tipologie di balcone che si possono trovare in Condominio.

Cosa sono i balconi aggettanti? A chi appartengono?

I balconi aggettanti sono i balconi più comuni, e sono quelli che sporgono dalla facciata dell’edificio consentendo così l’affaccio al proprietario dell’immobile mediante un prolungamento dell’appartamento. Allo stesso tempo, essi contribuiscono al decoro dell’edificio condominiale.

Secondo la Cassazione, la proprietà dei balconi aggettanti è del titolare dell’appartamento in cui essi si inseriscono. Tale tipologia di balcone non rientra tra i beni condominiali dell’edificio in quanto la funzione principale del balcone aggettante, come detto, è quella di consentire l’affaccio al proprietario dell’appartamento. Dunque è questi l’unico soggetto tenuto a dover provvedere alle spese di manutenzione del balcone, compresi il pavimento, la ringhiera e il parapetto. La cassazione ha infatti stabilito che "i balconi aggettanti, i quali sporgono dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell'edificio - come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell'edificio - non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani; pertanto ad essi non può applicarsi il disposto dell'articolo 1125 cod. civ.: i balconi aggettanti, pertanto, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono" (Corte di Cassazione, sentenza n. 218/2011).

I Balconi Incassati

Dai balconi aggettanti, vanno tenuti distinti i balconi c.d. “incassati” che soni quei balconi inseriti nel corpo dell’edificio o interni ad esso. Tale distinzione rileva non solo ai fini architettonici, ma anche giuridici, in quanto la Cassazione ha stabilito che la soletta dei balconi incassati si deve considerare bene in comproprietà tra i proprietari dei due appartamenti. Da tale distinzione discendono una serie di conseguenze giuridiche, anche in per quanto riguarda il pagamento delle spese di ripristino che devono essere ripartite in maniera paritaria tra i due comproprietari.

E i frontalini?

Si parla di “frontalini” quando i balconi sono altresì dotati di rivestimenti e di elementi decorativi che migliorano il decoro architettonico dell’edificio, aumentando così il valore dell’intero stabile e quindi, di riflesso, anche quello dei singoli appartamenti.

In tal caso, le spese di ristrutturazione dei frontalini saranno a carico del Condominio, e il relativo importo sarà suddiviso tra tutti i condomini in base ai rispettivi millesimi di proprietà.

Secondo la Cassazione, anche la spesa per il rifacimento o manutenzione del parapetto in muratura – che è anche elemento estetico della facciata condominiale – spetta a tutti i condomini, anche a chi non ha balconi (Cass. sent. n. 6624/2012).

Cosa sono i sottobalconi? Come si dividono le loro spese?

Si definisce sottobalcone quella parte del balcone aggettante che funge da copertura per il balcone del piano inferiore.

Le spese per la riparazione dei sottobalconi, e per i distacchi di calcinacci o pezzi di cornicione, sono di competenza del proprietario del balcone stesso, ovvero di quello dell’appartamento di cui il balcone costituisce un prolungamento, mentre i rivestimenti estetici dei sottobalconi appartengono al condominio e, pertanto, le spese vanno ripartite tra tutti i condomini per millesimi.

Riassumendo, possiamo sintetizzare i principi stabiliti dalla Corte di Cassazione come segue.

Quando si provvede alla ristrutturazione dei balconi bisogna operare la ripartizione delle spese nei seguenti modi:

• la manutenzione del balcone compete al proprietario dell’appartamento;
• la manutenzione dei frontalini e dei decori esterni del balcone aggettante e di quello incassato compete al Condominio e viene ripartita per millesimi tra tutti i proprietari;
• la manutenzione del sottobalcone aggettante spetta al proprietario del piano di sopra;
• la manutenzione del sottobalcone incassato spetta ai (com)proprietari del piano di sopra e di quello di sotto in parti uguali.
• la manutenzione dei rivestimenti estetici dei sottobalconi spetta al Condominio e, pertanto, le relative spese vanno ripartite tra tutti i condomini per millesimi.