La Cedolare Secca sugli Affitti

La cedolare secca rappresenta un'opzione fiscale vantaggiosa per i proprietari immobiliari. Questo regime offre una significativa semplificazione fiscale, consentendo di pagare un’aliquota predeterminata anziché sottostare alle aliquote progressive dell'imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF).

La cedolare secca si configura quindi come un regime agevolato che può risultare particolarmente conveniente per molti proprietari di immobili destinati alla locazione.

Cos'è la Cedolare secca? Come funziona?

La cedolare secca è sostanzialmente un’imposta sostitutiva dell'IRPEF che può essere scelta dai proprietari di immobili (locatori), sia quando stipulano il contratto che negli anni successivi, comunicandolo all'inquilino (locatario). È regolamentata dal Decreto Legislativo 23/2011, articolo 3.

Le recenti modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio hanno cambiato alcune condizioni, rendendo questo regime in alcuni casi meno conveniente rispetto al passato.

Chi può utilizzarla e su quali immobili

Non tutti possono utilizzare la cedolare secca. Ecco le condizioni principali:

• È riservata alle persone fisiche proprietarie di immobili o titolari di diritti reali di godimento
• Si applica solo agli affitti residenziali (categorie catastali da A1 a A11, escluso A10)
• Gli inquilini non devono utilizzare l'immobile per attività d'impresa o lavoro autonomo
• È valida sia per contratti a canone libero che concordato
• Per le locazioni brevi (max 30 giorni), si può utilizzare solo se il proprietario destina a questa finalità massimo quattro appartamenti all'anno

Per gli immobili commerciali, è applicabile solo per contratti stipulati nel 2019 (e relative proroghe) per locali di categoria C/1 con superficie fino a 600 metri quadrati.

Le aliquote: quando si applica il 10%, il 21% o il 26%

Le aliquote della cedolare secca variano in base al tipo di contratto:

• 21% per contratti a canone libero e per il primo immobile affittato con locazione breve
• 26% dal secondo immobile in poi affittato con contratto di locazione breve
• 10% per contratti a canone concordato (3+2), ma solo in determinate zone

Dettagli sull'applicazione della cedolare secca al 10%

È importante sottolineare che l'aliquota ridotta al 10% non è applicabile a tutti i contratti a canone concordato, ma solo in specifiche condizioni previste dalla normativa (Dlgs 23/2011, articolo 3, comma 2):

• Immobili situati nei comuni ad alta tensione abitativa, ovvero: Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, oltre ai comuni loro confinanti
• Immobili ubicati nei capoluoghi di provincia
• Comuni individuati dal Comitato Interministeriale per la Programmazione Economica (CIPE)

Esistono anche altri casi in cui si può beneficiare dell'aliquota al 10%:

• Contratti d'affitto a studenti universitari disciplinati dalla legge 431/1998, quando previsto da contratti territoriali
• Affitti transitori regolati dalla stessa legge, purché esistano contratti territoriali che lo prevedano
• Immobili in comuni colpiti da calamità naturali, dove lo stato d'emergenza sia stato deliberato nei cinque anni precedenti al 28 maggio 2014
• Nel 2020, per immobili in comuni fino a 10.000 abitanti

Vantaggi e svantaggi della cedolare secca

Vantaggi:

• È un'imposta sostitutiva che sostituisce: IRPEF ordinaria, addizionali, imposte di bollo e di registro
• Permette di pagare un'aliquota fissa invece delle progressive IRPEF
• Particolarmente vantaggiosa per chi ha altri redditi elevati soggetti a IRPEF

Svantaggi:

• Il proprietario non può applicare aumenti di canone basati sulla rivalutazione ISTAT
• In dichiarazione dei redditi, la cedolare si applica sul 100% del canone (mentre nel regime IRPEF si dichiara il 95% per canoni liberi e il 66,5% per canoni concordati)
• Incide sull'ISEE, che risulterà più alto rispetto al regime ordinario

Come si calcola e si paga

Per calcolare la cedolare secca, si prende come base imponibile l'intero canone di locazione senza deduzioni. Il pagamento avviene con un sistema di acconti e saldo:

• L'acconto è dovuto solo se supera 51,65 euro
• Si paga in un'unica soluzione se inferiore a 257,52 euro (entro il 30 novembre)
• Si paga in due rate se maggiore: prima rata (40%) entro il 30 giugno, seconda rata (60%) entro il 30 novembre

È possibile versare la prima rata entro il 31 luglio con una maggiorazione dello 0,4%.

Registrazione del contratto

Con la cedolare secca, la registrazione del contratto è esente dall’ imposta di registro, dall’imposta di bollo, e da addizionali regionali e comunali IRPEF.

Se l'opzione viene scelta dopo la registrazione iniziale, le spese già sostenute non vengono rimborsate.

Esempi pratici di calcolo

Contratto con canone annuo di 10.000 euro

• Cedolare secca = euro 10.000 × 21% = euro 2.100
• Primo acconto (entro 30 giugno) = euro 2.100 × 40% = euro 840
• Secondo acconto (entro 30 novembre) = 2.100 € × 60% = euro 1.260

Per il versamento con modello F24 si utilizzano i codici tributo:

• 1840 per l'acconto prima rata
• 1841 per l'acconto seconda rata o unica soluzione
• 1842 per il saldo