L’Amministratore di Condominio: Compiti e Responsabilità
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L’Amministratore di condominio ricopre un incarico di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza, con la conseguente applicazione delle relative disposizioni di legge nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini.
La veste di mandante è assunta quindi dall’intero condominio. La rappresentanza ha natura contrattuale, trovando fondamento sul consenso espresso dall’assemblea, che conferisce il mandato all’amministratore. I poteri a esso attribuiti sono stabiliti dalla legge, anche se i condomini riuniti in assemblea hanno la facoltà di ampliarli. La minoranza contraria alla nomina dell’amministratore rimane comunque vincolata alla decisione presa dalla maggioranza ed è ugualmente rappresentata dal soggetto da lei non votato. L’amministratore, in qualità di legale rappresentante del condominio, si impegna a gestire e tutelare i diritti a esso correlati e, per la sua qualità di mandatario, è tenuto a eseguire gli obblighi contrattualmente assunti con la “diligenza del buon padre di famiglia” (art. 1710 c.c.).
Se non compie esattamente la prestazione dovuta, è tenuto al risarcimento del danno in base ai principi sulla responsabilità contrattuale, che derivano dall’art. 1218 c.c. (responsabilità del debitore).
In base all’obbligo di diligenza, l’amministratore deve adempiere ai propri doveri con precisione, scrupolo e oculatezza, criteri che di volta in volta dovranno essere accertati in base al caso concreto. La “diligenza” richiesta è quella che è lecito attendersi da qualunque soggetto di media avvedutezza e accortezza, cosciente delle relative responsabilità. È sulla scorta di tale criterio, di generale applicazione in tema di adempimento delle obbligazioni (art. 1176 c.c.), che deve valutarsi la condotta del mandatario, onde stabilire se egli sia venuto meno alle sue obbligazioni nei confronti del mandante (Cass., ord. 23 dicembre 2003, n. 19778, Sez. III). Gli obblighi che l’amministratore è tenuto ad adempiere sono quelli imposti dagli artt. 1129, 1130, 1131, 1135 c.c., oltre a quelli previsti dalla normativa speciale. Il compito dell’amministratore, stante l’applicazione dei principi relativi al mandato, non si limita all’adempimento di quanto espressamente previsto per legge ma si estende anche agli atti preparatori e strumentali, nonché a quelli ulteriori, che si riconnettono all’attività prevista dalla legge (Cass. 25 febbraio 2000, n. 2149; Cass. 15 giugno 1999, n. 5932). Il limite fondamentale che incontra nella sua gestione è quello che le parti e i servizi siano comuni, salvo il conferimento di un ulteriore mandato espresso dai singoli condomini. In particolare, l’art. 1129 c.c. disciplina la nomina dell’amministratore e la durata dell’incarico, stabilita in un anno. Si tenga, tuttavia, presente che, in base all’istituto della prorogatio, l’amministratore, anche se scaduto, dimissionario o non rinnovato nell’incarico, continua a svolgere ad interim le sue funzioni (a meno che sia stato revocato per giusta causa), finché l’assemblea o l’autorità giudiziaria non ne nomini un altro al suo posto; ciò al fine di assicurare la continuità della funzione svolta. La stessa norma prevede, inoltre, la possibilità di revoca dell’amministratore, in ogni tempo, da parte dell’assemblea, e da parte dell’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità.
L’art. 1130 c.c. disciplina, invece, le attribuzioni dell’amministratore, stabilendo che questi debba: eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini e curare l’osservanza del regolamento di condominio; disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini; riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni; compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio e alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione.
L’inadempimento rispetto a tali obblighi comporta, inevitabilmente, la responsabilità contrattuale dell’amministratore nei confronti dei condomini.
L’art. 1131 c.c. prevede un’ipotesi esplicita di responsabilità dell’amministratore, il quale può essere revocato, ed è tenuto al risarcimento danni, qualora non dia notizia all’assemblea dei condomini di un atto di citazione o di un provvedimento a lui notificato, che esorbiti dalle sue attribuzioni.
L’art. 1135, ultimo comma c.c. prevede, infine, che “l’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente” e con l’obbligo di riferirne nella prima assemblea. Da tale disposizione è stato desunto, per via interpretativa, un vero e proprio obbligo, per l’amministratore, di agire di propria iniziativa, per realizzare gli interventi urgenti di manutenzione straordinaria.
Da ultimo, in forza dall’art. 1130, n. 1 c.c. è compito precipuo dell’amministratore curare l'osservanza del regolamento di condominio, il quale pertanto è senz’altro abilitato ad agire e a resistere nei pertinenti giudizi, senza che occorra quell’apposita autorizzazione che è richiesta dall’art. 1136 c.c. soltanto per le liti attive e passive esorbitanti dalle incombenze proprie dell’amministratore stesso (Cass. n. 21841/2010).
