Le Imposte sulla Compravendita Immobiliare: la “Prima Casa”

Quando si acquista un immobile le imposte da versare dipendono da vari fattori. Sono diverse, per esempio, le imposte dovute quando si acquista da un venditore privato ovvero da un’impresa. Sono di importo inferiore quando l’acquisto viene effettuato in presenza dei requisiti “prima casa”.

In generale, queste agevolazioni si applicano quando:

• il fabbricato che si acquista appartiene a determinate categorie catastali
• il fabbricato si trova nel Comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) la residenza o lavora
• l’acquirente ha determinati requisiti.

Le imposte agevolate

Dunque, le imposte da versare quando si compra con i benefici “prima casa” sono:

• se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva
• imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (anziché del 9%)
• imposta ipotecaria fissa di 50 euro
• imposta catastale fissa di 50 euro
• se si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a Iva
• Iva ridotta al 4%
• imposta di registro fissa di 200 euro
• imposta ipotecaria fissa di 200 euro
• imposta catastale fissa di 200 euro

In ogni caso, l’imposta di registro proporzionale (2%) non può essere di importo inferiore a 1.000 euro. Tuttavia, l’importo effettivamente da versare potrebbe risultare inferiore per effetto dello scomputo dell’imposta proporzionale già versata sulla caparra (quando è stato registrato il contratto preliminare) o per effetto del credito d’imposta per l’acquisto della “prima casa”.

Le stesse imposte agevolate si applicano per le pertinenze, anche se acquistate con atto separato da quello di compravendita della “prima casa”.

La base imponibile per il calcolo delle imposte

Cessioni con IVA

Anche quando si acquista con i benefici “prima casa”, se la vendita è soggetta a Iva, la base imponibile su cui calcolare l’imposta sul valore aggiunto (4%) è costituita dal prezzo della cessione, mentre le imposte di registro, ipotecaria e catastale si pagano in misura fissa (200 euro ciascuna).

Il Sistema del Prezzo-Valore

Per le compravendite non soggette a Iva, si può applicare il meccanismo del prezzo-valore, anche quando si acquista con i benefici “prima casa”. In questo caso, il valore catastale si determina moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per il coefficiente 110. E dunque:

Valore catastale “prima casa” = Rendita catastale x 1,05 x 110

Esempio di calcolo dell’imposta di registro.

Supponiamo che un’abitazione acquistata con i benefici “prima casa”, abbia una rendita catastale di 900 euro e il corrispettivo pagato sia di 200.000 euro.
Se si richiede l’applicazione della regola del prezzo-valore, la base imponibile su cui applicare l’imposta di registro del 2% è pari a: 900 x 1,05 x 110 = 103.950 euro.
Pertanto, l’imposta di registro dovuta sarà di 2.079 euro (103.950 x 2%).
Se non si richiede la regola del prezzo-valore, l’imposta si calcola sul valore di cessione (200.000 euro) e sarà di 4.000 euro (200.000 x 2%).

I requisiti per usufruire delle agevolazioni

Le agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della “prima casa” sono riconosciute in presenza di determinate condizioni e solo se l’acquirente possiede precisi requisiti.
In questo caso, l’acquirente deve espressamente dichiarare di essere in possesso dei requisiti “prima casa”. Tale dichiarazione può essere resa anche con atto successivo che integra l’originario atto di compravendita.

Categoria Catastale

Per usufruire delle agevolazioni “prima casa”, l’abitazione che si acquista deve appartenere a una delle seguenti categorie catastali:

• A/2 (abitazioni di tipo civile)
• A/3 (abitazioni di tipo economico)
• A/4 (abitazioni di tipo popolare)
• A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare)
• A/6 (abitazioni di tipo rurale)
• A/7 (abitazioni in villini)
• A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

Le agevolazioni “prima casa” non sono ammesse, invece, per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).

Le agevolazioni spettano anche per l’acquisto delle pertinenze, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria.
È necessario, tuttavia, che le stesse siano destinate in modo durevole a servizio dell’abitazione principale e che questa sia stata acquistata beneficiando delle agevolazioni “prima casa”.

Ubicazione dell’immobile.

Per usufruire dei benefici, l’abitazione deve trovarsi nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza.

Se residente in altro Comune, l’acquirente entro 18 mesi dall’acquisto deve trasferire la residenza in quello dove è situato l’immobile, e la dichiarazione di voler effettuare il cambio di residenza deve essere contenuta, a pena di decadenza, nell’atto di acquisto.

Il cambio di residenza si considera avvenuto nella data in cui l’interessato presenta al Comune la dichiarazione di trasferimento.

Si ha ugualmente diritto alle agevolazioni quando l’immobile si trova:

• nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività (anche se svolta senza remunerazione, come, per esempio, per le attività di studio, di volontariato, sportive)
• nel territorio del Comune in cui ha sede o esercita l’attività il proprio datore di lavoro, se l’acquirente si è dovuto trasferire all’estero per ragioni di lavoro
• nell’intero territorio nazionale, purché l’immobile sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano, se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero.
• La condizione di emigrato può essere documentata attraverso il certificato di iscrizione all’AIRE o autocertificata con dichiarazione nell’atto di acquisto.

Quando si ha già una “prima casa”.

Dal 1° gennaio 2016, i benefici fiscali sono stati estesi anche al contribuente che è già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, a condizione però che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto.

L’estensione dell’agevolazione spetta anche nel caso di nuovo acquisto a titolo gratuito (donazione e successione).

Nell’atto di acquisto del nuovo immobile in regime agevolato (compravendita, atto di donazione o dichiarazione di successione) deve risultare l’impegno a vendere l’immobile già posseduto entro un anno. Se questo non avviene, si perdono le agevolazioni usufruite per l’acquisto del nuovo immobile e, oltre alle maggiori imposte e ai relativi interessi, si dovrà pagare una sanzione del 30%. Anche il contribuente che, dopo l’acquisto, si rende conto di non poter rispettare l’impegno assunto (vendita del vecchio immobile), potrà proporre apposita istanza all’ufficio dell’Agenzia presso il quale è stato registrato l’atto. Con questa istanza, da presentare entro l’anno dal nuovo acquisto, si dichiarerà l’impossibilità di vendere e, di conseguenza, si chiederà la riliquidazione dell’imposta dovuta e il calcolo dei relativi interessi da pagare.

In ogni caso, le agevolazioni “prima casa” non spettano quando si acquista un’abitazione ubicata nello stesso Comune in cui si è già titolare di altro immobile acquistato senza fruire dei benefici.

Questo, anche se si assume l’impegno a vendere l’immobile già posseduto entro un anno dal nuovo acquisto.

Quando si perdono le agevolazioni

Le agevolazioni ottenute con i benefici “prima casa” possono essere perse e, di conseguenza, si dovranno versare sia le imposte risparmiate, sia gli interessi, oltre a una sanzione del 30% delle imposte stesse.

Questo può accadere se:

• le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto sono false
• l’abitazione è venduta o donata prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non si riacquista un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire a propria abitazione principale.

Il requisito del riacquisto non è soddisfatto quando:

• non si sposta la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto
• entro l’anno dall’acquisto del nuovo immobile non viene venduto quello già posseduto, acquistato con le agevolazioni “prima casa”.
• si stipula, entro l’anno dalla vendita del primo immobile, soltanto un compromesso, in quanto con questo tipo di contratto non si trasferisce il bene.