La compravendita immobiliare

In Italia, la compravendita di un immobile si effettua per mezzo del rogito notarile, che è un contratto predisposto dal Notaio volto a formalizzare il passaggio di proprietà dal venditore all’acquirente.

In sede di rogito, il Notaio è tenuto per legge ad effettuare una serie di controlli preliminari per verificare la regolarità di tutti gli elementi, soggettivi ed oggettivi, della compravendita.

In sintesi, il Notaio effettuerà i seguenti controlli:

1. accertamento dell'identità personale delle parti;
2. in caso di acquisto da parte di coniugi, controllo patrimoniale del loro regime (comunione o separazione dei beni);
3. accertamento dell’esistenza o meno di ipoteche, vincoli o pignoramento sugli immobili oggetto della compravendita;
4. verifica della regolarità urbanistica e catastale degli immobili;
5. accertamento del regime fiscale applicabile alla compravendita (ad esempio: acquisto prima o seconda casa);
6. verifica dell'osservanza delle norme in materia di antiriciclaggio e di tracciabilità dei pagamenti;
7. accertamento dell’esistenza della dichiarazione dell’Amministratore del Condominio circa la regolarità dei pagamenti relativi alle spese condominiali.

Una volta eseguiti tali controlli preliminari, il notaio è tenuto a leggere integralmente il contenuto del contratto alle parti contraenti (venditore e acquirente), accertandosi che i soggetti comprendano pienamente il contenuto dell'atto e i suoi effetti giuridici. Quindi le Parti devono sottoscrivere il contratto davanti al notaio che, a sua volta, lo sottoscrive.

Dopo il rogito.

Concluso l’atto, il notaio provvede alla registrazione presso l'Agenzia delle Entrate, pagando le relative imposte per conto di parte acquirente.

Infine, l'ultimo passaggio di competenza notarile è la voltura catastale che aggiorna il catasto con l’indicazione del nuovo proprietario, e i riferimenti del rogito con il quale è stata trasferita la proprietà.

Esaurite tutte le predette formalità - anche definite di “pubblicità immobiliare” - la compravendita è perfezionata e spiega tutti gli effetti non solo tra le parti contraenti, ma anche nei confronti dei terzi.